Temeljni dokumenti o upravljanju zgradama

Pravna podloga upravljanja nekretninom je „Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima“ u kojem se propisuju okviri za uređenje odnosa među suvlasnicima, suvlasnika i upravitelja, odnosno njihova prava i obveze.

MEĐUVLASNIČKI UGOVOR

Sukladno odredbi čl. 375. Zakona, određeno je da se uzajamni odnosi suvlasnika vezano za upravljanje i korištenje nekretnine utvrđuju „Međuvlasničkim ugovorom“ koji mora biti sklopljen u pisanom obliku a on prethodi sklapanju Ugovora o upravljanju.

Sastavni dio Međuvlasničkog ugovora čine prilozi:

          1. Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade kojeg zajednički ispunjavaju upravitelj i predstavnik suvlasnika zgrade prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje,

          2. Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja (svojim potpisom u prilogu 2. suvlasnici u stvarnosti potpisuju Međuvlasnički ugovor.).

Međuvlasničkim ugovorom se uređuju međusobni odnosi (prava i obveze) suvlasnika vezano za upravljanje i korištenje zgrade, a osobito:
  • veličina suvlasničkih dijelova zgrade,
  • uvjeti i način upravljanja zgradom,
  • podaci o registriranoj pravnoj ili fizičkoj osobi koja će upravljati zgradom (upravitelj) i opseg poslova koje će obavljati ta osoba,
  • osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,
  • iznos zajedničke pričuve po m2 prostora koju će plaćati suvlasnici,
  • ime suvlasnika izabranog za predstavljanje i zastupanje svih suvlasnika prema upravitelju, te opseg njegovih ovlasti (ovlašteni predstavnik suvlasnika),
  • uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uređaja i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini,
  • druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje zgrade.

Odredbe Međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako su ugovor potpisali suvlasnici koji u svom vlasništvu imaju više od polovice svih posebnih dijelova nekretnine (nadpolovićna većina najjednostavnije se računa po m2 prostora).

Odluke Međuvlasničkog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja Međuvlasničkog ugovora.

Pravo potpisa Međuvlasničkog ugovora imaju isključivo vlasnici posebnih djelova zgrade - suvlasnici.

 

UGOVOR O UPRAVLJANJU NEKRETNINOM/ZGRADOM

Ugovorom o upravljanju zgradom uređuju se međusobni odnosi, odnosno prava i obveze suvlasnika i upravitelja zgrade, a posebno:

  • sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja,
  • poduzimanje hitnih i nužnih popravaka,
  • pitanja izvanrednog održavanja i poboljšanjua zgrade kojima se povećava njezina vrijednost,
  • rokovi izrade prijedloga godišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu,
  • mjesečna naknada upravitelju,
  • zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti,
  • odgovornost za obavljanje poslova.

Na pitanja koja nisu utvrđena ovim Ugovorom, primjenjuju se odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugih propisa.

Ugovor o upravljanju zgradom potpisuje ovlaštena osoba tvrtke upravitelja i predstavnik suvlasnika.